成都市区，除了南门，其他几个区域二环内和二环外，就如两个不一样的城市。

　　二环内，大多街道狭窄，房屋破旧。二环外，基本道路宽敞，高楼林立。

　　熟悉成都的人应该都知道，尤其是二环路内，还有大量的老旧住房存在。而在成都城市发展最早的区域，成都西二环内，情况最为明显。

　　在上世纪80年代开始，成都城市化进程快速发展。1986年成都一环路建成通车，1993年底，二环路全线建成通车。就在这十余年间，成都西二环至西一环之间，修建了大量的返迁房、安置房、单位集资房。

　　而石人小区，就是这个时期修建的典型。

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　　整个石人片区，绝大部分房屋都是6-7层的步梯房，建筑年代多为1990-2000年之间。房屋性质大多为安置房、和单位福利房。

　　一眼望去，楼挨着楼，十分破旧，犹如十八线小县城。

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　　老破小的缺点，我们应该都清楚的，房屋质量破旧、基本无管理可言、停车不方便、居住人员杂乱……

　　但老破小也并非一无是处，为何这么破旧的房子还有人购买居住了？便宜是一大原因，另外一个主因就是绝对优质的地段！

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　　石人小区位置可以说非常优越，地处成都西二环内，绝对的市中区。

　　东侧就是白果林-抚琴片区，距离宽窄巷子仅公里。北侧是营门口，距离一品天下步行可达。而西侧就是文化底蕴深厚的金沙片区。在南侧，就是西贵发源地成都浣花溪片区。

　　石人小区就处在这几个优质板块中间，尤其打眼。

　　周边双地铁环绕，成都地铁2号线白果林站、2号线蜀汉东路站、地铁4号线草堂北路站、地铁4号线西南财大站均距离不远，步行可达。

　　该片区紧邻成都二环高架，交通十分通达。

　　当然，教育资源也是不错的。石人片区属于青羊区，成都教育资源最优质的区域之一了。

　　

　　1、小区破旧，房屋质量堪忧

　　这类老房子规划建设的时间较早，甚至有些没有规划可言。绿化率和容积率不能够满足现代人对生活品质的要求。加之多年的风吹日晒，年久失修，房子比较破旧。

　　通常来说，老旧的二手房往往是上世纪90年代建造的房屋，大多为砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障，或许水电墙面等安全也存在着一定的隐患。

　　2、物业管理差，环境不好

　　很多老破小基本没有物业，只有门卫。虽然日常费用便宜，但与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。

　　3、停车困难，车位严重不足

　　因年代久远，车位设置稀少，甚至没有车位，导致老破小停车十分困难。业主乱停车，剐蹭时有发生。甚至因为停车位问题，造成邻里矛盾。

　　4、户型不合理，装修陈旧

　　老旧二手房的户型基本都很差，布局不合理。而且装修一般都比较差，年久失修，管线老化、墙体漏水等问题突出。

　　5、采光差、隔音差

　　这些安置房楼间距很小，采光和通风都很差。而且大多为砖混结构，房子隔音十分不好。用的入户门大多是铁门，噪音巨大，开关门整个楼栋都能听到。

　　而且大多都是临街，且楼层不高，街道上的噪音很难隔绝。

　　5、居住人员杂乱

　　租户很多，人员复杂，安全性不能得到保证。

　　6、房屋年限久，贷款成本高

　　因老破小大多是20余年房龄，银行评估价格低，而且贷款年限会受到限制，很多都不能贷满30年，贷款买房成本高。

　　1、地段优质，交通便捷，配套成熟

　　此类房屋位于市中心交通方便、配套成熟的地段，首先由于处于城市中心，所以去到哪里都不会太远；其次，交通方便，地铁公交等可以搭乘的交通工具多。这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都非常齐全，生活非常方便。

　　2生活氛围浓，居住成本低

　　老破小周围，底商一般都非常丰富，美食聚集，生活氛围十分浓厚。而且消费水平不高，物管费用低，整体居住成本低。

　　3、教育资源相对不错

　　居住在这类房屋里面的，都是一些老成都人。这类老旧二手房所在的区域，发展的时间比较早且发展的时间长，对口的学校办学历史也久，不乏一些重点学校。

　　4、价格便宜，门槛低

　　由于房龄老，剩余的土地使用年限短等原因，这类二手房的价格比周边同地段的新房要便宜不少。不少二手房的户型小，60－70平就能做到2房，房屋的总价也低；再加上楼梯房的公摊面积小，套内实际可以使用的面积也比较大。

　　5、后期可能拆迁

　　城市在不断地发展建设，这类房屋所占的地理位置优越，但因年限久远，楼层低，土地利用率低，不利于土地资源的优化配置且影响市容。房屋未来拆迁，业主可以分得一定数量的房产和金钱。

　　（一）成都市区的“老破小”，通常地段优质，配套完善，学区也相对城外近郊更高，如果你预算有限，更看重老小区的便捷交通以及完善配套，不看重未来升值潜力，又能够接受相较次新房新房较低的生活舒适度，对于刚需而言，其实是很不错的选择，还是可以购入。

　　（二）“旧改”，主要还是针对楼体外观、安装电梯、管线、文体基础设施改造，老小区基本的建筑质量等问题不会得到很大改善，也就是看起来会好点，仍改变不了“老破小”的本质。

　　（三）改造后的“老破小”，二手房价格可能会有所提升，但是这个范围会很有限，后续升值潜力肯定是远远赶不上新房、次新房。如果你想投资购入“老破小”，一定要慎重。

　　（四）市中心有一部分“老破小”带有极强的学区房属性，如龙王庙小学、泡桐树小学等，但是这一部分房子价格并不便宜，如果你有学区房要求，打算购置“老破小”，一定要注意控制总价。

　　（五）可能还会有人冲着赌“拆迁”去买老旧小区房子，我奉劝还是别去想了。首先旧改接替棚改，你买的房子拆迁的可能会很遥远。其次，就现在成都市区大部分老旧小区拆迁赔偿并不会太高，再加上时间机会成本，即便你赌到了“拆迁”，其实并不一定比买更贵的新房次新房带来的升值更划算。

　　（六）在未来的一个阶段，随着市区新房越来越少，老房子的价格会逐渐和新房次新房接近，例如北上广老牌一线城市。但成都楼市还远未达到这个阶段，可能还需要十年、二十年……现阶段还是购入新房次新房更合理。

　　“老破小”也并非全无可取之处，他们的最大价值，其实就在于地段。尤其是成都二环内的那些老旧小区，位置好、占据着城市的核心资源，改造潜力大。

　　但“旧改”了，也就意味着“拆迁”遥遥无期。

　　你住过“老破小”么？

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